Wynajem mieszkania: wyciąg z rejestru egzekucji, kaucja i umowa

Najem reguluje Kodeks zobowiązań (Obligationenrecht, OR). W sporze z wynajmującym pierwszym adresem jest lokalny urząd rozjemczy (Schlichtungsbehörde).

Wyciąg z rejestru egzekucji

Betreibungsregisterauszug pokazuje postępowania egzekucyjne (Betreibungen) wszczęte przeciw tobie w ostatnich pięciu latach. Wynajmujący proszą o niego, żeby sprawdzić, czy płacisz rachunki. Ten sam dokument jest potrzebny przy kredycie, leasingu samochodu i naturalizacji.

• Zamawiasz go w urzędzie egzekucyjnym (Betreibungsamt) w kantonie zamieszkania: formularzem online wysłanym pocztą lub mailem albo osobiście w okienku.
• Potrzebna jest kopia dokumentu tożsamości.
• Kosztuje zwykle 17 franków plus wysyłka. Prywatne portale biorą za pośrednictwo więcej.
• Wyciąg obejmuje tylko okręg, w którym go zamawiasz. Jeśli w ciągu pięciu lat mieszkałeś w kilku miejscach w Szwajcarii, pełny obraz dają wyciągi z każdego okręgu.

Kaucja

Kaucję (Mietkaution, Mietzinsdepot) płacisz tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa. Artykuł 257e OR ustala zasady:

• przy mieszkaniu wynajmujący może żądać najwyżej trzech czynszów miesięcznych;
• pieniądze muszą leżeć w banku na koncie oszczędnościowym albo w depozycie na nazwisko najemcy;
• bank wydaje je tylko za zgodą obu stron, na podstawie prawomocnego nakazu zapłaty albo wyroku;
• jeśli przez rok od końca najmu wynajmujący nie dochodzi roszczeń na drodze prawnej, możesz sam zażądać zwrotu od banku.

Kantony mogą wydawać przepisy uzupełniające.

Umowa najmu

Mietvertrag zawiera się zwykle na piśmie. Według ch.ch powinien zawierać:

• strony umowy; przy mieszkaniu rodzinnym warto wpisać też współmałżonka;
• przedmiot najmu, w tym piwnicę, strych i korzystanie z pralni;
• czas trwania umowy, określony albo nieokreślony;
• terminy i okresy wypowiedzenia;
• czynsz i koszty dodatkowe (Nebenkosten). Jeśli kosztów dodatkowych nie wymieniono, są wliczone w czynsz.

Do umowy często dołącza się regulamin domu (Hausordnung) z zasadami ciszy nocnej i korzystania z pralni. Osoby we wspólnym mieszkaniu, które podpisały umowę, odpowiadają za czynsz solidarnie.

Czynsz początkowy

W kantonach z niedoborem mieszkań wynajmujący musi podać czynsz początkowy na urzędowym formularzu. Według zestawienia Federalnego Urzędu Mieszkalnictwa (BWO) ze stanem na 1 czerwca 2026 roku obowiązek ten mają między innymi Zurych, Berno, Bazylea-Miasto, Genewa i Lucerna.

Czynsz początkowy możesz zaskarżyć do urzędu rozjemczego w ciągu 30 dni od przejęcia mieszkania (art. 270 OR), jeśli:

• podpisałeś umowę pod presją trudnej sytuacji osobistej lub rodzinnej albo sytuacji na lokalnym rynku mieszkań;
• wynajmujący znacznie podniósł czynsz w porównaniu z poprzednim najemcą. Jako przykład ch.ch podaje czynsz wyższy co najmniej o 10 procent.

Wprowadzenie się

Przy odbiorze mieszkania nalegaj na listę usterek (Mängelliste) w protokole przekazania. Usterki, które wyjdą wkrótce po wprowadzeniu, zgłaszasz pisemnie, zależnie od umowy w ciągu 10 do 30 dni. Przy późniejszej usterce wysyłasz list polecony z opisem, zdjęciem i rozsądnym terminem naprawy, na przykład 14 dni.

Podnajem

Całe mieszkanie albo pokój możesz podnająć (Untermiete), ale musisz poinformować wynajmującego. Według ch.ch może on zakazać podnajmu tylko wtedy, gdy odmawiasz podania warunków, gdy żądasz od podnajemcy zawyżonej kwoty albo gdy podnajem przynosi mu istotną szkodę. Przy umeblowanym mieszkaniu wolno doliczyć najwyżej 20 procent za zużycie sprzętów. W innych przypadkach bierzesz tyle, ile sam płacisz, razem z kosztami dodatkowymi. Umowa podnajmu nie musi być pisemna, ale ch.ch to zaleca.

Wypowiedzenie i podwyżki

• Mieszkanie można wypowiedzieć z trzymiesięcznym wyprzedzeniem na termin zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości (art. 266c OR). Umowa może przewidywać dłuższe okresy.
• Wypowiedzenie wysyłasz listem poleconym. Jeśli umowę podpisało kilka osób, wypowiedzenie podpisują wszystkie, a przy mieszkaniu rodzinnym potrzebna jest zgoda współmałżonka.
• Wyprowadzka przed terminem jest możliwa, jeśli znajdziesz najemcę zastępczego (Ersatzmieter). Bez niego płacisz czynsz do najbliższego terminu.
• Wynajmujący wypowiada umowę na urzędowym formularzu. Wypowiedzenie, które uważasz za nadużycie, możesz zaskarżyć do urzędu rozjemczego w ciągu 30 dni.
• Podwyżkę czynszu wynajmujący zgłasza na urzędowym formularzu z uzasadnieniem, najpóźniej 10 dni przed początkiem okresu wypowiedzenia. Jedną z podstaw jest referencyjna stopa procentowa (Referenzzinssatz), którą publikuje BWO. Od 2 września 2025 roku wynosi 1,25 procent, w ostatniej publikacji z 2 września 2026 roku jej nie zmieniono.